Rettet den Profit!

Wenn alles teurer wird, dann bitte auch die Mieten. So ungefähr lässt sich die Logik zusammenfassen, die Rolf Buch, Chef von Deutschlands größtem Wohnungskonzern Vonovia, vergangene Woche im Interview mit dem „Handelsblatt“ zum Besten gab. Konkret stellte er in Aussicht: „Wenn die Inflation dauerhaft bei 4 Prozent liegt, müssen auch die Mieten künftig jährlich dementsprechend ansteigen.“ Die Kritik ließ nicht lange auf sich warten. Der Deutsche Mieterbund verurteilte den Vorstoß der Vonovia, der zeige, dass „die Geschäftsmodelle börsennotierter Wohnungskonzerne unsozial und spekulativ sind“. Noch am gleichen Tag ruderte die Vonovia zurück. Die Presseabteilung erklärte, es sei Buch nicht um eine konkrete Ankündigung gegangen, sondern um wirtschaftliche Zusammenhänge auf dem Wohnungsmarkt.

Das dürfte die Mieter der rund 500.000 Wohnungen der Vonovia kaum beruhigen. Die Kampfansage steht im Raum. Zusätzlich zu rekordhaften Teuerungen der Energiepreise und Lebensmittel sollen sie auch bei der Miete zusätzlich geschröpft werden. Vonovia-Mieter kennen das bereits, doch derartige Steigerungen würden auch die bisherigen Mieterhöhungen der Vonovia übertreffen.

Hinzu kommt die gesellschaftliche Dimension dieser Aussage. Das Statistische Bundesamt erfasst in seiner Berechnung des Verbraucherpreisindex für die vergangenen Jahre eine jährliche Steigerung der Nettokaltmieten um 1,3 bis 1,5 Prozent. Rolf Buch spricht nun von dauerhaft 4 Prozent, was im Durchschnitt einer Verdreifachung gleichkäme. Diese wiederum würde die Gesamtinflationsrate weiter in die Höhe treiben, immerhin machen die Nettokaltmieten rund 20 Prozent des sogenannten Warenkorbes aus, mit dem der Verbraucherpreisindex bestimmt wird.

Aber ist nicht etwas dran an der steigenden Kostenbelastung für Vermieter? Für Wohnungskonzerne spielt dies eine untergeordnete Rolle. Vonovia selbst stellt in einer aktuellen Analysten-Präsentation heraus, dass sie die Inflation operativ kaum trifft. Bei einer Kostenquote von nur 20 Prozent könne man mit 1 Prozent Mieterhöhung 5 Prozent Inflation ausgleichen. Ohnehin kann ein Großteil der anfallenden Kosten an die Mieter weitergereicht werden.

Dennoch steckt Vonovia – wie die ganze Branche – in der Krise. Dahinter steht ein sehr stark verändertes Kapitalmarktumfeld, das von der starken Inflation und zudem von steigenden Zinsen geprägt ist. Immobilienaktien verlieren dabei augenscheinlich ihren Reiz für Investoren. Der Aktienkurs der Vonovia gibt seit Monaten stark nach. Im Herbst 2021 lag die Aktie in Hochzeiten bei circa 57 Euro und ist seitdem auf aktuell ca. 35 Euro zurückgegangen. Der Börsenwert fiel allein in diesem Jahr um circa 9 Milliarden Euro auf derzeit rund 28 Milliarden Euro.

Die bilanzierten Immobilienwerte der Unternehmen sind zudem sehr stark von der Inflationsentwicklung und den Kapitalmarktzinsen abhängig. Hier stehen milliardenschwere Abwertungen im Raum, die eine Kettenreaktion an negativen Entwicklungen nach sich ziehen könnten.

Die Konzerne werden sich bemühen, dies mit allen Kräften zu verhindern. Dafür muss das operative Geschäft weiter optimiert werden. Das heißt Mieterhöhungen, weniger Instandhaltung und für die Zukunft mehr sogenannte Index-Mietverträge, die jährliche Mieterhöhungen entsprechend der Inflationsrate ermöglichen. Vonovia kalkuliert hier mit einem Potential von 140.000 Wohnungen, bei denen diese Art Mietvertrag vorteilhaft fürs Geschäft sei.

Das Thema Neubau, zuletzt immer hochgehalten als Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot, ist derweil auf Eis gelegt. Die börsennotierten Wohnungskonzerne hatten die ganzen Jahre kaum gebaut, sich nun aber als letzte Hoffnung der Politik verkauft. Im Handstreich sind die Bauprogramme, kaum aus der Taufe gehoben, wieder vom Tisch. Denn, so die zutreffende Logik, man profitiere vom Nachfrage-Überschuss.

Buchs Interview ist als Signal des Umbruchs in der Branche zu werten. Die Krise schlägt zu und erfordert eine Umorientierung, die Politik soll im Sinne der Konzerne mitziehen. Im Sinne der Profitabilität heißt das Gebot der Stunde De-Regulierung.

Die aktuelle Krise wird das kapitalistische Wohnungsgeschäft zwar verändern, aber nicht beseitigen. Das Kerngeschäft läuft weiter. Mieter zahlen die Profite und das wird sich erst ändern, wenn Planen, Bauen und Wohnen in öffentlicher Hand und mit gemeinnütziger Zielsetzung stattfinden.